作者：尹柏

出品：全球財說

公募REITs又有重磅消息！

嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT將于2月8日上市，作為首單民企倉儲物流公募REITs，該產(chǎn)品自申報以來便備受關(guān)注，發(fā)行期間更是吸引近720億資金、超126倍認(rèn)購。

市場之所以熱情高漲，也正是源于嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT作為倉儲物流賽道的代表作，極具稀缺性，在長坡厚雪的熱門賽道進(jìn)行布局，長期收益穩(wěn)定可期。

宏觀經(jīng)濟(jì)高韌性成為強(qiáng)支撐

首先，是從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)。

最新數(shù)據(jù)顯示，2022年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值超120萬億元，同比增長3%。并且，中國社科院綜合各方面情況預(yù)測，2023年中國GDP增速或?qū)⒅?%左右。

從最直觀的數(shù)據(jù)可以看出，中國經(jīng)濟(jì)頂住壓力展現(xiàn)出強(qiáng)勁韌性與旺盛活力，隨著經(jīng)濟(jì)增長動能回升、復(fù)蘇預(yù)期強(qiáng)烈，將在宏觀層面對物流行業(yè)發(fā)展形成堅實支撐。與此同時，作為全球經(jīng)濟(jì)增長最快的國家，中國經(jīng)濟(jì)對物流服務(wù)的需求亦是旺盛。

依照物流費(fèi)用支出計算，早在2016年中國便已超過美國，成為全球最大的物流市場。

近年來，國內(nèi)物流總量仍保持穩(wěn)步提升。2021年數(shù)據(jù)顯示，中國物流費(fèi)用支出達(dá)16.7萬億元，物流費(fèi)用占GDP比例為14.6%，行業(yè)規(guī)模大，且2020年-2025年全國物流費(fèi)用支出的預(yù)期復(fù)合增長率超過5%，物流行業(yè)將持續(xù)快速增長。

可是一定程度上，國內(nèi)物流費(fèi)用占GDP比重雖然已從2010年的17.4%下降至14.6%，但物流效率仍處于較低水平，現(xiàn)階段倉儲物流的自動化與智能化成為關(guān)鍵突破口。

根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)總量到2035年翻一番的總目標(biāo)，未來十余年，中國經(jīng)濟(jì)增速仍將位居全球前列，經(jīng)濟(jì)需求的持續(xù)擴(kuò)張將繼續(xù)促進(jìn)物流行業(yè)的快速發(fā)展，而倉儲物流智能化加速轉(zhuǎn)型，也可助力包括制造業(yè)在內(nèi)的諸多行業(yè)實現(xiàn)降本增效。

行業(yè)增長空間大形成穩(wěn)抓手

伴隨政策支持、制造升級，中國作為全球最大且增速最快的電商市場，疊加消費(fèi)復(fù)蘇利好刺激，倉儲物流仍存巨大增長空間。

過去數(shù)年，電商行業(yè)推動物流行業(yè)迭代發(fā)展，帶動倉儲物流需求持續(xù)高速增長。倉儲物流作為物流行業(yè)發(fā)展的基石，對促進(jìn)物流行業(yè)發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。

但與國外成熟市場相比，國內(nèi)倉儲物流仍處于快速增長的階段，未來需求增長可期。

根據(jù)仲量聯(lián)行報告，美國、日本等成熟市場的人均倉儲物流面積約4平方米，澳大利亞、新加坡的人均倉儲物流面積約1-2平方米，至2021年中國人均倉儲物流面積僅約0.7平方米，意味著國內(nèi)倉儲物流市場發(fā)展仍具備很大潛力。

國家郵政局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全國快遞業(yè)務(wù)量累計完成達(dá)1105.8億件，業(yè)務(wù)收入完成1.06萬億元，并預(yù)計2023年郵政行業(yè)寄遞業(yè)務(wù)量持續(xù)增長，快遞業(yè)務(wù)收入完成1.13萬億元，同比增長7%左右。

相較于2012年全國快遞業(yè)務(wù)量56.85億件，在10年的時間中增長超過18倍。隨著日均快遞件量超過3億件，依靠人力進(jìn)行分揀、搬運(yùn)已遠(yuǎn)不能及。

若以高標(biāo)倉計算，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截至2022年二季度末，中國內(nèi)地高標(biāo)倉存量面積為9497萬平方米，占總物流倉儲設(shè)施比重僅約8%，仍有巨大結(jié)構(gòu)調(diào)整空間，且制造業(yè)對于高標(biāo)倉需求表現(xiàn)旺盛。

入池資產(chǎn)質(zhì)地優(yōu)提供嚴(yán)保障

此次嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT的入池資產(chǎn)，位于國家級物流節(jié)點的重慶市、武漢市以及可輻射京津冀地區(qū)的廊坊市，區(qū)位優(yōu)勢顯著。

京東“亞洲一號”可謂是現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的代表作，具有智能化的立體倉庫、堆垛機(jī)械、交叉到發(fā)線、智能分揀機(jī)、自動搬運(yùn)工業(yè)機(jī)器人、智慧物流機(jī)器人等先進(jìn)的智能化裝置。

相較于普通物流倉儲的經(jīng)營粗放、集約化程度低、勞動密集性強(qiáng)、園區(qū)環(huán)境較復(fù)雜、升級改造難度大，高標(biāo)倉具有先進(jìn)完善的建筑結(jié)構(gòu)，充分利用計算機(jī)、自動化等技術(shù)和物流信息規(guī)劃系統(tǒng)，實現(xiàn)物流規(guī)?；?yīng)、提高工作效率和準(zhǔn)確性。

京東物流作為中國最大的一體化供應(yīng)鏈物流服務(wù)商，及3座物流園區(qū)租戶，覆蓋中國幾乎所有區(qū)縣的物流設(shè)施布局。

并且，截至2022年9月，京東集團(tuán)作為中國最大的零售集團(tuán)，活躍用戶數(shù)超過5.88億，京東自營的當(dāng)日達(dá)和次日達(dá)線上訂單，均需依托于其構(gòu)建的龐大物流倉儲網(wǎng)絡(luò)。

目前，京東物流的租約長度為5年-6年，高于行業(yè)平均水平3年，穩(wěn)定性較高。同時，租金增長率為2-3%，出租率為100%，折現(xiàn)率為8%，產(chǎn)品對于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值處于合理區(qū)間。

招募說明書顯示，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT在2023年度可供分配金額預(yù)計為7026.29萬元，以擬募集資金金額16.38億元計算，2023年度凈現(xiàn)金分派率將達(dá)到4 %。

投資收益顯著體現(xiàn)高價值

縱觀國內(nèi)及全球REITs發(fā)展，倉儲物流均是REITs重點布局的賽道之一。

從海外REITs發(fā)展經(jīng)驗看，以倉儲物流為主的美國工業(yè)REITs市值占比從2010年約5%，提升至2020年的11%。最新數(shù)據(jù)顯示，即便2022年美國REITs市場遭受大幅降溫，但工業(yè)物流REITs受益于供需緊張、租金增長，仍保持韌性。

再以新加坡豐樹集團(tuán)為例，作為全球地產(chǎn)投資、開發(fā)、運(yùn)營、管理集團(tuán)，目前已在新加坡交易所上市3只REITs。其中，豐樹物流Mapletree Logistics Trust (MLT)作為聚焦亞太區(qū)物流倉儲設(shè)施投資運(yùn)營的REITs，從上市至2021年資本利得為184%，含分紅的總回報為345%，長期持有收益顯著。

而如豐樹、安博、大眾倉儲等的倉儲物流代表企業(yè)，在各國對REITs的大力扶植下，以基金化作為支撐，加速規(guī)模擴(kuò)張，從而搶得物流地產(chǎn)開發(fā)先機(jī)，也為投資人帶來穩(wěn)定甚至超額的目標(biāo)分紅收益。

目前，中國倉儲物流REITs尚處于發(fā)展初期，該賽道未來亦將成長為投資者重點配置行業(yè)。

需要提及的是，公募REITs的收益特征相對穩(wěn)健且具備可供分配收益強(qiáng)制分紅機(jī)制，相較于短期操作波動獲益，更適合長期持有。嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT將于2月8日正式上市，敬請關(guān)注！

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